건축물대장의 이해하기★부동산관련자료
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건축물대장의 이해하기 【건축물대장의 이해와 관리】 1. 건축물대장이란? 가. 건축물대장 개념 건축물에 관련된 기재사항을 국가에서 대장으로 관리하는 공적장부를 의미한다. 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경 등 건축물의 표시에 관한 사항, 건축물의 소유권 및 변동사항(건물 주인의 간단한 인적사항)이 기재되어 있다.
- 건축물대장은 용도/지역/지구, 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율, 용적률, 주차장, 정화조 시설용량, 소유자등과 현황도면까지 건축물의 사용승인된 내용이 모두 포함되어 있다.
나. 건축물대장 현행 업무현황 1) 업무 현황 전국의 232개 시군구에서는 세움터(건축행정시스템)를 통하여 건축물대장을 생성 및 관리하고, 건축물대장의 소유정보는 대법원의 건물등기 정보와 연계되어 관리되며 또한 인허가정보 및 건축물대장 정보는 실시간 광역시도를 거쳐 건설교통부로 취합되고 있으며, 부동산관련 유관기관에 제공함으로써 정책자료로 활용되고 있다. 2) 구성조직 및 주요업무 시군구에서는 건축물대장의 요약정보를 시도로 전송하고, 시도에서는 관할 시군구 에서 요약정보를 수집하여 건설교통부로 전송함으로써 전국의 건축물대장 요약정보는 건설교통부에 취합되어 있으며, 건축물 통계자료 집계 및 유관기관에 자료를 제공한다. 다. 건축물대장의 변천 가옥대장(1906) → 가옥과세대장(1968) → 건축물과세대장(1976) → 건축물관리대장(1979) → 집합건축의 가옥대장(1984) _ 통상 ‘구대장’ 이라 칭함 건축물대장(1992) _ ‘신대장’ → 건축물대장(1997) _ ‘표준화서식대장’ 라. 건축물대장의 생성 및 관리
1. 건축물대장의 생성 (가) 건축물대장의 생성 시장.군수.구청장은 사용승인을 하는 때에는 사용승인된 내용에 따라 건축물대장을 생성. 단 가설건축물은 제외한다.
(나) 건축물대장의 재작성 건축물의 소유자는 건축물대장이 잘못 작성되었음을 발견했을 때, 증명서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 건축물대장 재작성을 신청하여야 한다. (다) 건축물대장의 전환 건축물의 소유자는 건축물대장의 전환을 하려는 경우, 건축물대장 전환신청서에 서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 해당 건축물대장의 전환을 신청해야한다. (라) 건축물대장의 합병 건축물의 소유자는 건축물대장의 합병을 하려는 경우, 건축물대장 합병신청서에 서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 해당 건축물대장의 합병을 신청해야한다.
(마) 집합건축물의 전유부의 변경 건축물의 소유자는 집합건축물의 전유부분을 두개 이상으로 분할하거나 두개이상의 전유부분을 합병하려는 경우에는 집합건축물대장 전유부변경(분할?합병) 신청서에 서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에 신청하여야한다. (바) 건축물대장의 표시사항 변경 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경하려는 때에는 건축물표시 변경신청서에 서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 신청하여야 한다.
(사) 건축물대장의 소유자 변경 시장.군수.구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다. (아) 건축물대장의 지번 변경 건축물의 소유자는 지번에 관한 사항을 변경하려는 때에는 건축물지번 변경신청서에 서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 신청하여야 하며, 시장.군수.구청장은 이를 확인 후, 그 지번을 변경하여야 한다. (자) 건축물대장의 철거?멸실 등에 따른 건축물대장의 말소 건축물의 소유자는 건축물의 전부 또는 일부가 철거?멸실 등으로 없어진 경우에는 건축물대장 말소신청서에 읍.면.동장의 확인서를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 건축물대장의 말소를 신청하여야 한다. (차) 그 밖의 건축물관리부(별도건축물관리부)의 생성 시장.군수.구청장은 건축물대장을 생성할 수 없는 건축물에 대하여 행정목적을 위하여 별도로 건축물관리부를 생성할 수 있다. 이 경우 건축물관리부에 위반건축물에 준하는 항목과 대지면적, 연면적, 건축면적을 포함하여 작성하여야 한다.
2. 건축물대장의 관리 (가) 사전관리
(나) 사후관리
마. 건축물대장의 구성 및 내용 1) 건축물대장의 구성
2) 표준화서식 항목별 개요 가) 기본사항 - 대지위치 : 법정동, 소재지(법정동 항목이 없는 경우) - 지번 : 지번이 여러번 나오는 경우는 최초에 나오는 지번을 대표지번으로 하고 - 명칭 및 번호 : 벽산아파트 101호 - 호명칭 : 명칭 또는 번호항목의 호명칭 혹은 별도의 호명칭 - 특이사항 : 위반건축물 표시부분 - 호수 : 세대수/가구수로 표시 - 대지면적, 건축면적, 연면적 (층별 바닥면적의 합산) - 용적율산정연면적, 건폐율, 용적율 - 용도 지역/지구/구역 - 주구조, 주용도, 지붕 - 층수, 높이 - 부속건축물 : 동수/면적 나) 총괄표제부동별현황 - 구분 : 주건축물, 부속건축물 구분 + 건축물일련번호 * 건축물이 한동인 경우 : “주”로 표현하며 일련번호는 생략 * 건축물이 여러동일 경우 : 주1, 주2.........부1, 부2.....로 표현 - 건축물명칭 및 번호 : 삼성아파트 101동 - 건축물구조 : 건축물의 층별구조(철근콘크리트, 벽돌조, 목조 등) - 건축물지붕 : 건축물의 지붕(콘크리트(슬라브), 슬레이트, 기와) - 건축물용도 : 건축물의 층별용도(주택, 창고, 일반음식점 등) - 연면적 : 층별바닥면적의 합산 - 용적율산정연면적, 건폐율, 용적율 - 층수 : 지상, 지하 - 변동일자 - 변동원인 : 건축물현황의 변동사항만을 표기 다) 층별현황 - 구분 : 주건축물, 부속건축물 구분 + 건축물일련번호 * 건축물이 한동인 경우 : “주”로 표현하며 일련번호는 생략 * 건축물이 여러동일 경우 : 주1, 주2.........부1, 부2.....로 표현 - 층별 : 지상1층, 2층.......지하1층, 2층...... - 구조 : 건축물의 층별구조 (철근콘크리트, 벽돌조, 목조 등) * 구조에 지붕이 복합적으로 기술 된 경우가 있음 - 용도 : 건축물의 층별용도(주택, 창고, 일반음식점 등) - 면적 : 각층별의 용도별 면적을 기입 - 구조, 용도 부분은 코드 + 텍스트로 이루어짐 라) 소유권 현황 - 성명 또는 명칭 : 소유자의 명칭만 표기 (주식회사 명일, 홍길동...) - 소유구분 : 개인, 국유, 도유, 군유, 법인 등 - 주민등록번호(부동산등기용등록번호) - 주소 : 현재시점의 주소를 입력한다. 시도/시군구/읍면동/리동 기타주소로 입력한다. - 소유권지분 : 소유자의 지분을 표시 - 변동일자 : 소유권 변동일자 표기 - 변동원인 : (소유자등록, 보존, 이전, 기타) - 미등기구분 : 소유자등록인 경우 등기로 바뀌면 소유권 보존으로 기재 (미등기 표시가 되어있어도 ‘소유권보존 또는 보존등기’라는 마) 부대시설 현황 - 건축주, 면허번호(등록번호) - 설계자, 면허번호(등록번호) - 감리자, 면허번호(등록번호) - 시공자, 면허번호(등록번호) - 주자장 : 옥내, 옥외로 구분하여 기재 - 승강기 : 승용, 비상용으로 구분 - 오수정화시설 : 형식, 단위, 용량으로 기재 - 허가일자 : 최초일자를 기재 - 착공일자 : 최초일자를 기재 - 사용승인일자 : 최초일자를 기재 바) 변동현황 - 건축물의 변동사항 및 기본사항 변동에 대한 내용만 입력한다. (구대장의 경우 소유권 변동현황도 같이 기재가 되어있음.) * 기본사항변경 : 행정구역변경, 지번변경, 건축물명칭변경, 지역/지구/구역 변경 등 * 건축물현황 : 신축, 증축, 재축, 개축, 이전, 대수선, 용도변경 - 변동일자 : 처리일자가 아닌 실제 변동일자를 입력한다. - 변동사유 * 신축 : 신규작성(신축) * 중축 : 증축(층:3층, 구조:벽돌조, 용도:주택, 면적:100) * 용도변경 : 용도변경(층:3층, 용도:단독주택, 면적:200) * 지번변경 : 지번변경(1-1, 1-2를 합병에 의해 1-1) * 건축물명칭변경 : 명칭변경(A동→101동) 2. 토지(임야)대장이란? 가. 토지(임야)대장 개념 “지적공부”라 함은 토지대장? 임야대장? 공유지연명부 ?대지권등록부(이하 “대장”이라 한다.), 지적도, 임야도(이하 “도면”이라 한다.) 및 경계점좌표 등록부 등을 말함
1) 토지의 현황을 명확하게 하기 위하여 토지의 소재지?지번?지목?지적 및 소유자의 주소? 성명 등을 나. 대장의 구성 및 내용 1) 대장의 종류 토지(임야)대장, 공유지연명부, 대지권등록부 등
가) 토지(임야)대장 항목 내용 (1) 기본사항 고유번호, 토지소재지(토지가 소재하고 있는 행정구역), 축척, 지번(지적공부에 등록한 번호), (2) 토지표시사항 지목(토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분), 사유, 면적(필지의 수평면상 넓이) (3) 소유자 : 소유자의 명칭 주소 등록번호 등을 표시 나) 공유지연명부 (1) 공유지는 2인 이상이 1필지의 토지에 대하여 소유자를 분량적으로 분할하여 갖는 것을 말한다. (2) 공유지분등기는 1필지 토지의 소유자가 2인 이상이 공유로 취득하거나 매매 또는 상속 등으로 다) 대지권등록부 (1) 대지권은 대지 사용권의 준말로 구분 소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 3. 등기부란? 가. 등기부 개념 1) 등기란 국가기관인 등기관이 법정절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것 2) 등기부에는 부동산등기법에 의한 토지등기부와 건물등기부를 말한다. 3) 등기용지는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1등기용지를 사용하는 1부동산 1등기용지주의와 나. 등기부 구성 및 내용 1) 등기부의 종류 및 구성 등기부의 종류는 건물등기부, 토지등기부 등으로 구성되며 건물등기부는 다시 일반표제등기(건물의 표시), 집합표제부(1동건물의 표시)로 구분된다.
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