땅 보러 가서 땅만 보고 오면 필패|★生生토지공부
땅 보러 가서 땅만 보고 오면 필패 - 불황돌파구 '느리게'/ 20년 뒤를 보는 토지투자법 | 부동산 투자에 있어서 토지는 환금성이 낮은 축에 속한다. 한번 사두면 적게는 3~4년에서 길게는 20년 이상 보유하는 게 다반사다. 주택에 비해 거래가 많지 않은 데다 규격화되지 않은 탓에 매매가 쉽지 않다. 단기 투자관점에서 보면 토지는 그다지 매력적이지 않다.
뛰어난 안정성도 2008년 금융위기 이후 담보할 수 없게 됐다. '묻어두면 무조건 돈 된다'던 토지투자의 불문율 역시 이때 이후 종적을 감췄다. 더 이상 안전한 투자처가 아니게 됐다는 의미다.
그나마 최근 토지가격은 금융위기 이전 가격을 회복해가는 단계다. 국토해양부가 8월21일 발표한 7월 전국 지가변동추이를 살펴보면 4년 만에 금융위기 이전 최고점에 비해 0.38% 낮은 수준까지 회복했다. 고점 대비 지가수준(7월 기준)이 낮은 지역은 서울(-3.23%)과 전북(-1.08%), 충남(-0.04%) 세곳 뿐이다.  사진_자료제공 가평군청
◆적극적인 토지활용 늘어
토지가 더 이상 안전자산으로 분류되기 어려워짐에 따라 최근 토지 투자 트렌드는 '수익형' 성향이 강해졌다. 땅을 활용한 임대상품을 개발하거나 직접 수익사업을 운영하는 사례가 늘고 있다.
캠핑 열풍에 힘 입어 각광을 받고 있는 토지 투자는 캠핑장 임대사업이다. 구입한 토지가 휴양객을 유치할 수 있는 경관을 보유하고 있다면 카라반이나 오토캠핑장으로 활용하고 일정수입을 올리는 방식이다. 식수시설과 매점 등 간단한 요건만 갖추면 사업을 할 수 있다는 점도 매력적이다.
외국인을 대상으로 한 임대사업도 토지를 적극 활용하는 방법이다. 렌탈하우스나 한옥마을을 조성해 임대수익을 챙기는 경우다. 직접 집을 지어야 하지만 한옥의 경우 정부지원이 많아 부담이 덜하다.
과거엔 토지를 임대해주고 임대료를 챙기는 소극적인 임대사업을 했다면 최근에는 직접 창고를 짓고 임대해 수익률을 높이기도 한다. 또 유실수나 관상수를 토지에 심어 분양하거나 전체를 넘기는 방식으로 수익을 거두는 사례도 늘었다.
부동산전문 모 대표는 "부동산투자의 패러다임이 주상복합에서 아파트, 다시 연립주택에서 오피스텔 식으로 변화속도가 빠르다"며 "이런 빠른 패러다임의 변화를 싫어하고 어려워하는 투자자들이 토지투자를 통해 수익형 모델을 고려하는 추세"라고 설명했다. 
◆토지투자 체크리스트는
토지는 전문성이 없다면 위험도가 큰 투자상품이다. 반드시 현장을 가보고 도로 여건 등을 따져봐야 한다. 구입 경로는 크게 세가지다. 지역 부동산에 문의해 구입하거나 토지전문가에 의뢰하는 경우, 경매를 통한 방법 등이다. 모두 리스크가 있지만 우선 토지에 대한 기본지식이 필요하다. 등기부등본 상에 명시돼 있는 내용의 의미를 이해할 수 있을 정도는 돼야 토지투자의 기본을 갖췄다고 볼 수 있다.
그렇다면 토지 구입 시 기본적으로 체크해야 할 점은 어떤 것이 있을까. 우선 접근성을 따져봐야 한다. 직선거리보다는 접근거리(차량거리)가 중요하다. 고속도로 인터체인지나 국도 또는 지방도에서 목적지까지 얼마나 소요되는지 파악해야 한다. 의료시설과 면사무소, 할인매장, 터미널 등의 주요시설이 목적지와 얼마나 가깝고 이동시간이 얼마나 소요되는지도 내비게이션을 활용해 체크해보자.
목적지 인근에 차량을 세우고 두발을 이용해 목적지까지 걸어가 보자. 전답 혹은 임야를 구입한다면 걷는 동안 토질을 확인하는 기회가 생긴다. 해당 토지에 이르면 도로의 접근성 및 도로포장 여부, 도로를 통한 사람과 차량의 통행 여부와 빈도수를 확인한다. 맹지인 경우 건축허가 여부에 따라 땅의 가치가 달라지기 때문에 포기하지 말고 도로를 낼 수 있는 지를 집중적으로 파고드는 것이 중요하다.
일반인이 풍수지리학적으로 명당을 찾기란 쉽지 않다. 그럴 때 쉽게 판단할 수 있는 기준은 해당 부지와 주변 토지의 상호연계성이다. 공장이나 창고가 많은 지역이나 축사 및 돈사가 많은 지역은 주택으로 적합하지 않다. 산과 강, 하천의 조망이 가능한 지역인지도 확인해보자.
현장답사가 필요한 이유는 이론상과 현황상 토지의 차이점을 확인할 수 있어서다. 경치와 토속음식에 취하기보다 땅의 위치와 경계, 형상, 방향 등 기본현황은 물론 보이지 않는 권리까지 분석해야 한다. 지적도(임야도)와 지번도, 나침반을 함께 구비한다면 도움이 된다.
좋은 공기와 물은 전원생활의 기본적인 자원이다. 반경 1~2km 이내에 공동묘지나 화장장, 하수종말처리장, 쓰레기 매립장, 광산, 대규모 축사, 염색가공·가죽·목재가구공장, 레미콘공장 등이 있다면 전원주택지로는 낙제점이다.
전기와 전화선 조달은 필수 점검사항이다. 반경 200m 이내에 마을이 있다면 문제가 되지 않지만 마을에서 떨어져 있는 외진 개울가나 산속이라면 비용이 많이 발생하기 때문에 타당성을 검토해야 한다.
특히 물의 조달은 절대적이다. 목적토지 인근에 상수도가 있는지, 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지를 점검해야 한다. 주변이 개발되면서 물 부족사태를 경험할 수 있고 지하수맥을 찾지 못해 낭패를 보는 사례도 있다. 식수량이 부족하면 이웃간 분쟁이 발생할 수도 있다. 이장이나 지역 유지들을 탐문하면 알 수 있는 내용이다.
모 대표는 "현장답사에서 마을이나 지역의 호감도, 지자체의 인구 유치를 위한 노력 등까지 점검하면 좋다"면서 "답사 전 무엇을 확인할 것인지 체크리스트를 작성하는 것이 좋다"고 충고했다. |
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