6-5. 주말 주택 이모저모

주말주택에 관한 이모저모

 

1.주말주택

 

근래에 들어 주말주택에 대한 관심이 많아지고 있습니다.

주 5일제가 확산되고, 정부에서도 도시민의 농촌 주말주택을 장려(?)하기 때문입니다.

주말주택은 원래 유럽에서 유행하고 있고, 핀란드의 호숫가 별장이나, 러시아의 집단 주말농장[다차]에서 유래하였습니다. 핀란드같이 땅이 넓은 나라에서는 거의 모든 국민이 호수가 삼림지대에 통나무 주말주택을 한 채씩 소유하고, 주말이나 휴가 시에는 그 곳에 가서 수영, 낚시, 사우나 등으로 소일하곤 합니다.

 

인구는 적고(약 530만명), 국토의 면적은 넓으며(우리 남한의 3.5배) 호수가 10%나 되는 그런 나라이기 때문에 가능한 일이기도 합니다.

우리나라는 인구는 많고, 땅은 좁으며, 땅값이 비싸서, 외국의 그런 주말주택은 오히려 일부 여유 있는 도시인만 가능하다고 볼 수도 있습니다.

주말주택은 법률적인 용어는 아닙니다.

그저 도시에서 자영업을 하는 이나 도시근로자가 주말이나 휴가 시에 잠시 이용할 목적으로 소유하는 시골의 작은 주택이라고 할 수 있습니다. 대지 면적이나 건축면적의 제한은 물론 없습니다. 그러나 법률로 규정하는 정부정책[농림부]으로 보면 대체로 300평 미만의 농지에 짓는 10평 미만의 소형주택이라고 볼 수 있습니다. 이 범위에서 제한된 지원책을 쓰고 있으니까요.

 

2. 주말농장에 관하여

우선 농지법에서는 도시인이 주말 체험영농목적으로 소유하는 300평(1,000제곱미터) 미만의 농지를 <주말농장>이라 하여, 농사를 전업으로 하지 않더라도 농지취득 및 이용을 가능하게 허용합니다. 그리고 현재 부재지주라 할지라도 양도세에 있어서는 실거래가 매매의 예외를 인정하고 있습니다. [일반 부재지주 농지는 실거래가 양도세 과세]

 

3. 소형주말주택에 관하여

최근 농지법이 개정되어 농지전용 시에 내는 부담금의 명칭이 종전 <농지조성비>에서 <농지보전부담금>으로 바뀌었습니다. 그리고 그 부과기준도 종전의 제곱미터(평)당 일정금액에서, 공시지가의 30%로 변경되었습니다.

이 농지보전부담금의 전부 또는 일부 면제대상으로 10평 미만의 소형주말주택이 포함되어 있는 것입니다. 농업인 무주택자로 전용대상 농지가 농업진흥지역인 경우에는 100% 면제되지만, 농업진흥지역 밖의 농지인 경우에는 50%만 면제됩니다.

그러나 실제로 대부분의 도시인은 우선 300평 정도의 계획관리지역 농지를 사서, 일단은 주말농장으로 쓰면서 향후에 그 땅의 일부를 전용하여 주말농가주택[전원주택]을 지으려고 계획하는데, 이럴 때 소형주택에 대한 농지보전부담금의 면제[50%]는 안 된다는 이야기입니다.

 

4. 이동식 소형주택에 관하여

흔히 6평 ~15평의 소형주택 중 이동식 소형주택은 건축허가 없이 바로 대지나 밭에 옮겨다 놓고 사용할 수 있는 것으로 오해합니다. 그러나 이것은 잘못된 상식입니다.

농지법상 6평 미만의 원두막이나 소형 창고를 <농막>이라고 하여, 농지전용 없이도 밭에 바로 설치할 수는 있습니다. 농민의 농사편의를 위하여 농작업 중 휴식과 농기구나 비료, 종자 등의 보관목적으로 농지법에서 인정하는 것입니다. 그러나 농막에는 절대로 식수나 전기를 인입하여 주거용으로 쓸 수는 없습니다. 만일 전기 수도를 끌어 쓰게 되면 건축법상 주택으로 인정되며, 별도 농지전용과 농지전용 절차를 밟아야 합니다. 소위 이야기하는 방갈로나 소형주말주택이 6평이 안 된다 하여도, 전기 수도를 끌어 쓰면서 숙식에 이용한다면, 이것도 단독주택으로 인정하는 것입니다.

 

이동식이라 하여 달리 볼 것은 없습니다.

이동식 주택이란 집을 지을 때 자재 혹은 조립상태로 바로 옮겨서 신속하게 설치한다는 의미이고, 일단 이동 후에 대지에 고정시키고 전기 수도 등을 설치하면 단독주택으로 인정되는 것입니다. 이때는 진입도로와 상하수도, 주변환경, 전용가능 농지인지 여부 등 농지전용의 심사사항과 건축법상의 허가[신고]요건을 엄격하게 심사받게 됩니다.

즉 이동식 소형주택도 엄연히 단독주택인 것입니다. 건교부 질의응답에도 이와 동일한 내용이 있습니다.

 

5. 건축신고에 관하여

농촌지역인 경우 건평 60평 미만은 건축은 신고 대상입니다.

그러나 신고대상이라고 관련 법조항이나 건축요건을 무시하면, 신고가 수리되지 않기 때문에 허가와 다를 바 없이, 건축 전에 관련 규정과 서류를 챙겨야 합니다.

만일 신고가 수리되지 않으면 건축물대장에 올릴 수 없고, 등기도 할 수 없어서, 결국 무허가건축물로 남아 있게 됩니다.

 

감사합니다.

 

주말·체험영농을 위한 농지| 보리문디(경상)

산객/부산 | 조회 202 |추천 0 | 2012.02.06. 15:09

 

농지는 경자유전의 원칙에 따라 농사를 직접 짓지 않는 사람은 구입할 수 없다. 다만 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하기 위해 농지를 소유하는 경우, 1000㎡까지 허용된다. 이를 주말·체험영농을 위한 농지라고 하며 농지취득자격증은 발급받아야 하나 농업경영계획서는 첨부할 필요가 없다. 주말·체험영농 농지는 거리 제한이 없으며, 1000㎡는 세대주를 포함한 전세대원의 보유 면적을 합산한 면적이다. 주말·체험영농 농지는 농지(전, 답, 과수원)만 가능하며, 사실상 전으로 사용하는 토임이라 해도 인정될 수 없다.

주말·체험영농 농지도 사후관리 의무가 있어 연간 30일 이상 농사를 지어야 하며, 농지전용 허가를 받으면 주택을 지을 수도 있다. 예를 들어, 잡초가 무성한 땅은 잡초를 베고 땅을 고르게 한다. 진입도로는 평평하고 넓게 만들며 포장이 가능하면 포장을 한다. 빈 땅에는 나무를 심거나 농막을 만드는 것도 방법이다. 논과 과수원은 밭으로 만들면 가치가 증가한다. 논보다는 밭이 비싸기 때문이다.

논과 밭, 과수원 간에는 매립이나 성토로 형질변경하는 것은 농지계에 신고만 하면 되며 이를 농지개량이라고 한다. 개량된 밭은 개량 전 논이나 과수원보다 30% 이상 비싸게 되팔 수 있다. 평수가 크다면 주말・체험영농 농지(일명 주말농장)로 분양하는 것이 보다 더 큰 수익을 올릴 수 있다. 주말농장 분양사업은 부동산 임대업으로 사업자등록만으로 할 수 있다. 통상 3.3㎡ 당 1만 원∼2만 원의 비용으로 16.5㎡(5평)∼33㎡(10평) 크기로 분양하는데, 3300㎡를 분양한다면 연수입으로 1500만 원 이상의 수입이 가능하다. 경사가 완만하고 나무가 많지 않은 임야는 벌채 허가를 받아 나무를 베면 토임이 된다. 토임은 전원주택 부지용으로 인기가 좋다. 진입로가 없어 값이 싼 맹지를 구입해서 진입로를 만들어 비싸게 되파는 방법도 있다. 이때는 반드시 사전에 이웃 지주의 토지사용승낙을 받을 수 있는지 확인해야 한다. 길과 접한 이웃 토지를 매입해서 합필한 다음 진입도로가 완비된 땅으로 만들어도 된다.

리모델링의 대표적인 방법은 농지 전용 및 산지 전용이다. 전용허가를 받아서 주택 등을 지으면 토지가 대지로 형질변경이 되기 때문에 단순히 건축물을 추가한 것 이상의 가치를 증진시킬 수 있다. 바로 이것이 개발의 출발이며 부동산 투자의 요체인 셈이다.

 

303평 미만 주말농장은 사업용 토지, 신축시 농어촌주택으로 활용도 가능

 

1. 가끔 도시인들은 복잡한 생활을 벗어나 한적한 시골의 전원생활을 원하는 경우가 많이 있다. 이런 경우 주말농장을 이용하면, 일주일에 하루 이틀 정도는 맑은 공기 속에서 자연과 함께 지낼가 있기 때문이다.

2. 농지법(6조)에서 논.밭이나 과수원 등 농지는 직접 농사를 짓는 경우에만 소유할 수 있도록 하고 있다. 하지만 주말농장은 1000㎡미만은 제약 없이 소유할 수 있다. 다만, 토지거래허가구역에서는 주말농장 목적이라 하더라도 매입이 불가능 하다. 그러나 최근 허가구역이 대폭 해제되면서 주말농장 용지를 구입할 수 있는 대상지가 크게 확대 되었다. 중개업계에 따르면 최근 불경기에도 불구하고 주말농장에 대한 관심이 높아지면서 매매가 많이 성사된다고 한다.

3. 일반적으로 도시민들은 농지를 구입할 수 없다.

주말농장의 범위를 벗어나는 농지에 대해서는 구입자격도 제한하고 농업경영게획서도 제출해야 하는 등 매입과정이 매우 복잡하다. 만약 농지 주인이 자경을 증명하지 못하는 경우 강제적으로 농지를 처분하도록 하고 있다. 하지만 주말농장 목적이라면 농지취득자격증명만 받으면 구입이 가능하고 직접 농사를 지어야 하는 부담감도 적다. 또한 2년 후에 매도할 때 양도소득세가 일반세율(6% - 35%)을 적용받는다.

4. 전원주택 건축도 허용된다.

계획관리지역은 전체토지 면적의 40%까지, 자연녹지지역과 생산괸리지역에서는 20%안에서 자신이 원하는 전원주택을 신축할 수 있다. 다만, 1세대1주택 판정시 제외하는 농어촌주택에 해당되는 지의 여부는 확인할 필요가 있다. 주말농장에 신축하는 10평이하 소형주택에 대해는 공시가격의 30%를 부과하는 농지보전 부담금을 50% 감면해 준다.(계획관리지역은 제외)

5. 주말농장을 계속할 수 없는 경우 처분하기가 쉽다.

주말농장을 하겠다는 사람이 많아 매물이 나오면 쉽게 팔린다는 것이다. 잘하면 상당한 양도차익도 기대할 수 있다고 한다. 실제로 지난해 4월 주말농장용으로 경기도 이천에서 밭 250평을 2억원에 구입한 김모씨는 5000만원을 주고 농사 짓기 쉼게 땅을 관리한 결과 현재는 4억원에 구입하겠다는 사람이 나타날 정도다. 주말농장용 토지는 일반 땅보다 보통2배 비싸다. 수도권에서 1000㎡를 초과하는 땅이 평당 30-50만원 정도라면 주말농장은 60만-100만원을 호가한다.

6. 주말농장용 토지를 구입하였다면 90일 농사를 지었다는 증명을 해야 한다. 그러므로 모종이나 비료, 농약 등을 구입했다는 영수증을 반드시 챙겨야 한다.

7. 세대원 전부가 1000㎡미만의 토지를 소유해야 한다.

이미 농지를 가지고 있다면 1000㎡에서 이미 소유한 토지를 뺀 면적만큼만 취득할 수 있다.

8. 인근 중개사님에 의하면 주말농장 매물이 부족해지면서 일부 중개업자들이 실제로는 길이 있지만 지적도 상에는 길이 없는 이른바 맹지를 소개하는 일도 종종 있다면서 지적도를 반드시 확인해야 한다고 조언 하였다.

 

1000㎡ 이하 주말체험용 농지 인기

 

부재지주 양도세 중과 등 규제적용 안받아 인기

토지의 경우 1000㎡ 이하의 소규모 농지는 도시민도 주말영농체험용으로 구입이 가능하다.

하지만 이 규모를 넘어서면 도시민의 농지 소유 자체가 아예 불법이 된다.

1000㎡ 초과 농지의 도시민 소유는 투기 목적이 있다고 보고 도시민의 소유를 금지하는 현행 농지법 규정 때문이다.

그래서 덩치가 작은 땅이 큰 땅보다 인기가 높은 것이다.

땅을 팔 때 양도차액의 66%(주민세 6% 포함)를 내야 하는 부재지주 양도세 중과 규정도 소규모 땅의 인기 이유다.

현행 세법은 재촌(在村·실제 거주하기)과 자경(自耕·직접 농사짓기)하지 않는 1000㎡ 초과 대규모 땅에 대해서는 가수요(비업무용)로 간주해 세금을 무겁게 매긴다.

 

반면 취미·여가 용도의 1000㎡ 이하 소규모 땅은 실수요로 인정해 양도세를 일반 세율(9∼36%)로 과세하기 때문에 투자 수요가 적지 않다. 규모가 작은 땅은 토지거래허가를 받지 않아도 외지인 매입이 가능한 매력이 있다. 각각 농지 500㎡, 임야 1000㎡ 이하이면 자치단체의 거래허가 없이도 누구든 땅을 살 수 있다. 환금성도 덩치 큰 땅과 작은 땅의 선호도를 가른다. 대개 덩치 큰 땅은 가격이 비싸기 때문에 수요가 적다. 필요할 때 현금으로 바꾸기가 힘들다. 반면 소규모 땅은 사려는 사람이 많아 언제든 팔기 쉽다. 가격 오름세도 같은 지역일 경우 소규모 땅이 더 높아 실속 있는 소형 토지가 인기인 것이다.

 

전원주택 건축시장에서도 소형 선호 경향이 뚜렷하다.

무엇보다 1가구 2주택 양도세 중과 규정의 영향이 크다. 현재 시·군·구에서 주택 1채를 소유한 도시민이 시골(경기도·광역시 제외 읍·면)에서 연면적 148㎡ 초과 주택을 추가로 매입한 뒤 이를 되팔 경우 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다.

이와 반대의 매각 순서일 때도 마찬가지로 세금이 중과된다.

이 때문에 1가구 2주택 양도세 중과를 주요 내용으로 한 2005년 8·31 부동산대책 발표 이후 148㎡ 초과 대형 전원주택의 인기가 시들해졌다.

반면 148㎡ 미만은 2003년부터 농가주택으로 간주돼 1가구 2주택 양도세 중과 규정을 적용 받지 않아 수요가 늘고 있다.

이 예외 규정은 도시민의 귀농을 돕기 위해 IMF 외환위기 때 처음 도입된 뒤 2009년까지 적용기간이 연장됐다.

 

33~65㎡ 소형 전원주택 잘팔려

 

특히 연면적 33㎡ 이하 농가주택은 건축 신고나 허가를 받을 필요가 없어 수도권에서도 건축이 가능해 인기가 더 높다. 여기에 정부가 2006년부터 주말체험 영농용 농지에 짓는 33㎡ 이하의 소형 주택은 농지보전부담금(공시지가의 30% 선)을 50%까지 감면해 줘 소형주택 인기에 불을 질렀다. 전문가들은 소형 토지·전원주택 투자에도 주의할 점은 있다고 입을 모은다. 1000㎡ 이하 주말영농체험용 농지의 경우 개별등기가 아닌 지분 등기 형태로 분양 받으면 환금성이 떨어지기 때문에 가급적 피해야 한다.

 

특히 기획부동산업체가 지분 등기 형태로 농지를 쪼개 판 뒤 잠적하는 사례가 많아 조심할 필요가 있다. 이 경우 지분 공동 명의자 간의 의견 다툼으로 경매 처분을 당할 수 있다. 이런 땅은 명의자 간 이해관계가 첨예하게 뒤얽혀 되팔기도 어렵다. 주말영농체험용으로 농지로 구입한 뒤 실제 농사를 짓지 않은 사실이 적발되면 농지처분 이행 강제금(공시지가의 20%)이 부과될 수 있다는 점에도 유의해야 한다. 또 가급적 개발 호재가 많은 수도권 농지를 사야 수익률을 높일 수 있다. 소형 전원주택의 경우 잘못 지으면 집이 뒤틀리거나 갈라질 수 있다. 무리하게 비용을 줄이려고 규격에 맞지 않는 건축자재를 쓰면 단열이나 방음에 십중팔구 문제가 생긴다. 주말체험 영농용이라도 도시 지역이나 계획관리구역 내 농지는 33㎡이하 주택을 짓더라도 농지보전부담금 감면 대상에서 제외된다는 점도 염두에 둬야 한다.