내집짓기 - 농지전용 시 참고사항 및 소요되는 비용 산출법
보통 전원주택을 건축하기 위하여 농지전용 할 때 농지보전부담금에 대하여
명확하게 이해할 수 있도록 정리한다.
현재 개정된 농지보전부담금에 대한 계산방법을 예제를 통해 쉽게 이해할 수 있도록 정리하고
농지전용과 함께 수반되는 비용을 정리하여 건축예산 수립 시 반영하여 계획을 세워야 한다.
<농지전용 시 참고사항 및 소요되는 비용 산출법>
1.농지보전부담금
- 기존의 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭이 변경 되었다.(시행일. 2006. 1. 22부터)
- 부과기준이 조성원가에서 공시지가로 변경
- 부과대상(농지법 제38조) : 전, 답, 과수원, 사실상농지
- 농업인의 경우 농지보전부담금은 전액면제 (농업인의 기준 별도 참고)
- 10평 이하 건축물 시공 시 50%의 농지보전부담금을 면제
- 부과기준(농지법 제40조, 시행령 제57조의2)
농지를 전용할 때 m2당 개별공시지가의 30%를 부과하기 때문에 지역에 따라 전용비가 차이가 많다.
(m2당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제도를 도입)
- 농지보전부담금 계산방법
전용면적(m2) * m2당 개별공시지가 * 30%
200평을 기준으로 할 경우,
660m2(200평) * m2당 30,000원 * 30% = 5,940,000원 (납부해야 할 농지보전부담금)
m2당 개별공시지가가 170,000원이라면,
(m2당 170,000원 * 30%) = 51,000원 (5만원을 초과함) ==> 660m2(200평) * 50,000원 = 33,000,000원
(납부해야 할 농지보전부담금)
* 농지전용면적 : 건축 면적 만큼 농지전용 면적 허가해줌 (자세한 내용은 해당관청에 문의)
* 개별공시지가란?
공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다.
건설교통부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여 시장·군수·구청장 등이 산정한
공시지가로 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다. <토지대장 및 등기부등본 참고>
2.농지전용허가비
- 200평까지 150만원내외 (지역 및 규모에 따라 차이남)
- 수입증지 : 3,500m2이하의 경우 20,000원 (해당부서 문의)
3.지역개발공채
<지역별비용>
- 경기도 : 농지 1,000원/3.3m2당 임야 2,000원/3,3m2당
- 충청남북도 : 농지(전답)는 ㎡당 1,500원, 임야, 잡종지, 초지 등은 읍▫면인 경우 ㎡당 1,500원,
동지역인 경우 ㎡당 3,000원
* 지역개발공채 매입 후 바로 현금화 가능(채권할인율은 시세에 따라, 할인업자에 따라 다름)
* 공채매입 여부와 금액은 토지소재지의 도에 따라 다르므로,
구체적인 기준과 액수는 해당 광역시, 도에 문의
(강원도 지역은 형질변경 시 채권을 매입하지 않아도 되는 지역임)
4.개발행위 대행비
- 토목설계사무소나 건축사사무소에서 대행(대행비 약 200만 원정도 소요)
- 건축신고사항일 경우 개별적으로 하면 비용은 절감 할 수 있으나 신청서, 사업계획서,
피해방지계획서 등을 작성하고 건축물 평면도를 첨부해야 합니다. (전적으로 해당 당사자가 판단해야 할 사항임)
- 토목설계가 필요하거나 건축허가 사항일 경우에는 대행업체를 통해서 해야 한다.
* 토목설계가 필요한 경우 : 50cm이상 성토 또는 절토 시, 축대나 옹벽을 설치할 경우 등
- 빠른 업무처리를 위해서는 토목설계사무소와 건축사사무소가 연계되어 있는 곳을 선택
5. 지목 변경비
- 지목변경 수수료 : 1,000원
- 지목변경 취득세 계산법 : (지목 변경 후 시가표준액 - 지목 변경 전 시가 표준액) * 2%
- 지목변경 농어촌특별세 : 지목변경 취득세 * 10%
* 지목변경 취득세, 농어촌특별세는 한 고지서에 부과됨.
* 건축물 완공 후 지목변경 신청
6. 참고사항
1) 지목변경만으로 간단하게 대지로 전환할 수 있는 경우
- 1973년 1월1일 이전부터 농지외 다른 용도로 사용하였다는 것이 입증되는 토지는 농지법상 농지가 아님
- 입증자료 : 건축물관리대장, 과세대장, 세금납부영수증, 항공사진(국토정보지리원에서 확인),
농지원부, 공시지가조사표, 임령측정결과등
예비 건축주님! 공부를 하셔야 부실공사없는 집짓기가 됩니다.
사전에 공부나 준비없이 공사진행중에 미심쩍은 점이 발견되면
그때서 검색하고 공부를 합니다. 공부를 하는순간 아는것이 병이되는 경우가 발생합니다.
건축정석 시방서대로 공사하는 업자는 거의 없거든요.건축주가 아는많큼 업자와 갈등이 생깁니다.
건축주님! 집짓기전에 핵심만 공부하세요!다음카페 도담채주택 전문카페 오셔서
"건축주 이것만 알아도 부실공사는 없다"최소3번만 읽으면 부실공사 없읍니다.
건축주 이것만 알아도 부실공사 없다⇒ http://cafe.daum.net/jhjmj061
2) 개발부담금
보통 전원주택의 경우 지목 변경이 500평 이상을 넘어가는 경우가 없기 때문에
해당사항이 없으기 때문에 참고용 활용
- 도시지역 990㎡(약300평)이상,
- 비도시지역의 경우 1,650㎡(약500평)이상
3) 준공 후 지붕이 있는 창고, 주차장, 정자, 테라스 등 시공, 보일러실 증축을 계획하고 있다면
추후 실제 증축 시 문제가 발생할 수 있으니 그 전에 허가를 받아 시공하는 것이 바람직합니다.
4) 그 외 측량비, 토목공사비, 건축설계비 및 인허가비는 별도로 예산
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/